📘 1. DSR이란 무엇인가?

🔍 DSR 정의

DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율의 약자입니다.
즉, 한 해 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금 + 이자를 연소득으로 나눈 비율이에요.
이 비율이 높을수록 상환 부담이 크고, 대출 한도는 줄어듭니다.

💡 공식

DSR(%) = (연간 갚아야 할 대출 원리금 총액 ÷ 연소득) × 100

✅ 왜 중요한가?

은행이나 금융기관이 대출자의 상환능력을 평가할 때
DSR은 핵심 지표로 활용됩니다.
따라서 DSR이 높으면 대출 한도가 줄거나 승인이 어려워질 수 있습니다.

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⚖️ 2. DSR vs DTI vs LTV 비교표

| 용어 | 기준 대상 | 계산 방식 | 특징 | |---|---|---|---| | **LTV** (Loan to Value) | 담보가치 대비 대출액 | (대출액 ÷ 담보가치)×100 | 주택담보 중심 지표 | | **DTI** (Debt to Income) | 주택담보대출 위주 | (주택담보 원리금 + 기타 대출 이자 ÷ 연소득)×100 | 주담대 중심, 이자만 포함 | | **DSR** (Debt Service Ratio) | 모든 대출 | (모든 대출 원리금 ÷ 연소득)×100 | 가장 포괄적, 상환능력 평가에 핵심 |

🧠 기억 팁

• LTV = 집값 대비 대출
• DTI = 주담대 + 기타대출 이자
• DSR = 모든 대출 원리금 포함

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📉 3. 스트레스 DSR(Stress DSR)이란?

💬 개념

스트레스 DSR은 단순히 현재 금리로만 계산하지 않고,
앞으로 금리가 오를 가능성까지 반영하여
가상의 ‘가산금리’를 적용해 더 보수적으로 계산하는 방식입니다.

예시:
실제 금리가 4%일 때 → 스트레스 DSR은 5.5% 또는 그 이상으로 가정하여 계산

🕐 시행 배경

• 금융당국이 가계부채 증가를 억제하고
  대출자의 상환 리스크를 미리 반영하기 위해 도입한 제도입니다.
• 최근 주택담보대출, 신용대출 모두 스트레스 DSR 적용이 확대되고 있습니다.

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📊 4. 나에게 적용되는 DSR 규제

⚙️ 기본 규제 기준

• 은행권: 총대출액이 1억 원 초과 시, DSR 40% 이내
• 2금융권: 일부 완화되어 50% 내외
• 스트레스 DSR이 적용되면 실제 금리보다 높게 계산되어 대출 한도 감소

📈 예시

• 연소득: 5,000만 원
• 연간 상환액: 2,000만 원
  → DSR = 2,000 ÷ 5,000 × 100 = 40%

💥 스트레스 DSR 적용 시 (금리 상승 가정)

이제 은행이 “앞으로 금리가 오를 수도 있다”고 생각해서
**가산금리 1.5%**를 더해 계산한다고 가정해보죠.

그럼 이자 부담이 약 10% 정도 늘어난다고 봅니다.

• 연간 상환액(보수적 계산): 2,200만 원
  → 스트레스 DSR = 2,200 ÷ 5,000 × 100 = 44%

📊 예시로 풀어보기

| 구분 | 원금 | 이자 | 1년간 갚는 총액 | DSR 계산 | 판단 | |---|---|---|---|---|---| | **현재(금리 4%)** | 1,900만 원 | 100만 원 | **2,000만 원** | 2,000 ÷ 5,000 × 100 = **40%** | 문제 없음 | | **미래 가정(금리 6%)** | 1,900만 원 | 300만 원 | **2,200만 원** | 2,200 ÷ 5,000 × 100 = **44%** | 부담 ↑ |

은행은 두 번째 상황(이자 6%)을 “스트레스 상황”으로 보고,
이때 **갚아야 할 돈(2,200만 원)**이 소득의 44%나 되니까
👉 “이 사람은 나중에 감당하기 힘들 수 있겠다”
👉 ‘빌려주는 원금’을 줄여야겠다고 판단합니다.
👉 갚는 기한이 일정하다는 가정, 갚는 돈 동일 = 원금 ⬇️ + 이자 ⬆️

💬 “DSR이 40% → 44%로 높아지면,
같은 소득이라도 ‘갚아야 할 돈이 많다’고 판단해서
은행은 대출 한도를 줄입니다.”

예를 들어 원래 4억 원까지 가능했던 대출이
스트레스 DSR 적용 후엔 3억6천만 원까지만 가능할 수도 있습니다.

쉽게 비유하자면, 은행이 이렇게 말을 하는 겁니다.

“지금은 괜찮지만,
이자가 오르면 더 힘들어질 수도 있지?
그러니까 미리 안전하게 덜 빌려줄게.”

즉, 스트레스 DSR은 ‘미래의 금리 위험을 미리 반영한 안전벨트’ 같은 개념이에요. 🚗💨

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💡 5. DSR을 낮추는 4가지 실전 팁

✅ ① 불필요한 대출 정리

• 마이너스통장, 카드론, 자동차할부 등은
  사용하지 않아도 한도 전체가 DSR에 반영될 수 있습니다.

✅ ② 상환기간 늘리기

• 만기를 연장하면 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다.
  (단, 총이자액은 증가하므로 유의!)

✅ ③ 연소득 증빙 강화

• 부수입, 프리랜서 소득 등 증빙 가능한 소득을 확보하면
  DSR 계산 시 유리합니다.

✅ ④ 상환방식 점검

• 원금균등, 원리금균등, 만기일시상환 중 어떤 방식을 선택하느냐에 따라
  연간 상환액이 달라집니다.

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❓ 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

| 질문 | 답변 | |---|---| | **Q. 기존 대출이 있어도 새 대출 가능할까?** | 가능은 하지만, DSR 40% 기준을 초과하면 한도가 크게 줄어듭니다. | | **Q. 마이너스통장도 DSR에 포함되나?** | 네. **한도 전체**가 반영될 수 있어 주의해야 합니다. | | **Q. 전세자금대출은 DSR에 포함되나요?** | 일부 정책대출은 예외가 적용되지만, 은행마다 다릅니다. |

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🧾 7. 핵심 요약

| 구분 | 설명 | |---|---| | **DSR** | 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율 | | **스트레스 DSR** | 금리 상승 등 위험을 반영한 보수적 DSR | | **핵심 포인트** | 대출 한도·승인 여부에 직접적인 영향 | | **대응 전략** | 불필요한 대출 정리, 만기 조정, 소득 증빙 강화 |

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✨ 마무리

스트레스 DSR은 단순히 숫자 이상의 의미를 갖습니다.
이는 미래의 금리 상승 위험까지 고려한 상환 능력의 객관적 척도이기 때문입니다.
대출을 계획 중이라면,
“내 DSR이 얼마인지”, “스트레스 DSR 적용 시 한도가 얼마나 줄어드는지”
꼭 확인해보세요.