1. DTI란 무엇인가?
DTI (Debt to Income ratio)는 한국어로 총부채상환비율이라 하며,
차입자가 연소득에서 얼마나 많은 금액을 대출 원리금(혹은 원금 + 이자) 상환에 사용하는가를 나타내는 비율입니다.
금융기관 및 정부는 이 지표를 통해
“대출 받은 사람이 감당 가능한 범위 내에서 돈을 빌렸는가?”
를 판단합니다.
📘 계산 공식
DTI = (주택담보대출 연간 원금 + 이자 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) ÷ 연 소득 × 100 (%)
예를 들어 연 소득이 5천만 원이고 연간 갚아야 할 원리금 + 이자가 2천만 원이라면
➡️ DTI = 40 %
2. 왜 DTI가 중요한가?
- 상환능력 판단 지표: 소득 대비 부채 상환 부담을 보여주며, 과도하면 연체 위험이 커짐
- 대출 한도 설정 기준: 담보 중심의 LTV 외에 소득 중심의 DTI를 함께 고려
- 정부·금융기관 규제 수단: 부동산 과열 시 DTI 기준을 강화해 가계부채를 조정
3. DTI와 비슷한 용어 비교
| 용어 | 약자 | 산정 대상 | 특징 |
|---|---|---|---|
| **DTI** | Debt to Income | 주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자 ÷ 소득 | 담보대출 중심, 기존 대출 이자만 반영 |
| **DSR** | Debt Service Ratio | 모든 대출 원리금 ÷ 소득 | 전체 대출 반영, 더 보수적인 지표 |
| **LTV** | Loan to Value | 대출금 ÷ 담보물 가치 | 담보 기준, 대출 한도 산정용 |
👉 정리하자면:
LTV = 집값 대비 대출한도,
DTI = 소득 대비 상환능력 중심의 지표입니다.
4. 최근 DTI 규제 동향
- 지역 및 대출자 유형에 따라 40 %~60 % 수준으로 차등 적용
- 투기지역: DTI 40 %
- 일반지역: 최대 60 %
- 최근에는 ‘스트레스 DSR’처럼 금리 상승 가능성을 반영한 제도도 함께 검토 중
5. DTI 계산 시 유의사항 💡
- 연 소득 인정 범위: 근로소득, 사업소득, 연금소득 등 각각 다름
- 기존 부채 포함 여부: 신용대출, 카드론, 마이너스통장 등 포함 가능
- 금리 상승 대비: 변동금리 대출 시 상환액 증가를 고려
- 지역·주택수·용도별 차이: 규제지역 여부에 따라 기준 달라짐
6. 결론
DTI는 단순한 대출 제한 지표가 아니라,
‘나의 상환 능력과 재정 건전성을 지켜주는 필수 기준’입니다.
내 집 마련이나 대출을 계획 중이라면,
DTI를 꼭 이해하고 준비하는 것이 현명한 첫걸음입니다.